LOCAZIONE

LOCAZIONE

. Diritto romano. - Già nel diritto romano la locatio conductio presenta tre tipi fondamentali: locatio rei, locatio operis faciendi, conductio operarum. La ragione, per cui tipi così diversi vennero raggruppati sotto un solo concetto, è da ritenersi storica: il modello fu posto dai negozî conchiusi dallo stato. Il censore locabat - proprio nel senso di "mettere a posto, collocare" - gli stabili o le imposte al maggiore offerente, l'opus faciendum a chi meno pretendeva; il magistrato conducebat seco alcuni uomini liberi per quei servigi che non si volevano commettere a schiavi. Ciò spiegherebbe pure perché si chiami locator tanto chi concede il godimento della cosa, quanto chi dà un lavoro da eseguire contro retribuzione, sebbene il primo abbia diritto alla mercede e il secondo vi resti obbligato, mentre si dice conductor colui che si obbliga alla mercede e assume gli altrui servigi.

Recentemente V. Arangio Ruiz ha sostenuto la tesi che i Romani non distinguessero tre tipi di contratti diversi, uniti dall'analogia della funzione economica, ma un contratto unico in cui "una delle parti (il locatore) mette nella materiale disposizione dell'altra (il conduttore) una certa cosa che questa si obbliga a restituire dopo averla goduta per un certo tempo o dopo averla manipolata o trasportata nel modo convenuto".

La dottrina che la locazione-conduzione si perfezioni soltanto con la consegna della cosa, sostenuta per l'età primitiva dell'istituto da O. Karlowa e ancora per l'epoca classica da S. Perozzi, non è sorretta da alcun argomento decisivo e urta contro la classificazione dei contratti che troviamo nelle nostre fonti e nella quale essa è posta fra i contratti che si perfezionano col semplice consenso.

Nella locatio rei, a corrispettivo dell'uso e godimento della cosa locata, il conduttore deve prestare una merces che nel diritto antico, e probabilmente ancora nel diritto classico, era fissata in denaro. Nell'età avanzata, per influenza dei diritti locali di alcune provincie grecizzanti, si riconobbe che nelle loeazioni di terreni la merces potesse essere pattuita in una certa quantità di frutti (v. colonia parziaria), senza che la figura del negozio ne fosse alterata. Si può considerare isolata l'opinione di C. Ferrini, secondo il quale il diritto giustinianeo, reagendo contro la pratica precedente, avrebbe richiesto la merces in denaro.

Dalla locatio rei si sviluppò la locatio che ha per oggetto l'attività umana. Questa più recente applicazione della locatio assume due diversi atteggiamenti a seconda che l'attività, che ne forma oggetto, sia prestata a tempo e per un corrispettivo commisurato alla sua durata (locatio operarum) o sia invece rivolta al raggiungimento di un certo fine, ad esempio la costruzione di un edificio, per cui è convenuto un dato compenso (locatio operis). Per operae s' intendono normalmente i servigi manuali; l'attività d'indole intellettuale e morale (del precettore, del medico, dell'orator advocatus, del iuris studiosus che presta consiglio nella trattazione degli affari, del notaio, ecc.) è giuridicamente protetta durante l'impero extra ordinem, prima nei paesi provinciali, poi in Italia. Per ragioni sociali non si riguardavano come locazioni, ma ricadevano ab antiquo sotto l'ambito di altri rapporti giuridici, i contratti con la nutrice (mandato), con l'agrimensore (actio in factum), col politor o agronomo (società). L'opus, invece, importa nelle sue applicazioni più frequenti anche un'attività intellettuale, eventualmente di direzione e coordinazione delle svariate attività d'ordine materiale.

Una singolare applicazione della locatio operis ha luogo nel contratto di trasporto marittimo disciplinato da norme che dovevano essere fin dal sec. IV a. C. comuni ai varî popoli greci che praticavano il commercio marittimo: queste, conosciute dai Romani attraverso i rapporti con l'isola di Rodi, furono dette lex Rhodia. Secondo tali norme i proprietarî delle merci sacrificate in caso di tempesta hanno l'actio locati contro il magister navis per ottenere un risarcimento proporzionale al loro valore, rapportato a quello delle merci salvate, mentre il magister ha a sua volta l'actio conducti contro i proprietarî delle merci tratte in salvo.

Particolare importanza ha la locazione degl'immobili a scopo di godimento: il conduttore è detto colonus, se si tratta di terreno; inquilinus, se si tratta di fabbricato. Se il conduttore abbandona il fondo locato prima del tempo, nel regime del diritto classico è tenuto a pagare la merces di tutta la durata della locazione; nel regime del diritto giustinianeo questo obbligo si concreta e si riduce al danno (quanti interest) effettivamente sopportato dal locatore (a questo fine v. l'interpolazione in Dig., XIX, 2, loc. cond., 55, 2). Correlativamente al concetto romano dell'obbligazione, il rapporto tra il conduttore e il locatore non si trasmette se non per eredità; quindi ogni acquirente a titolo singolare non è vincolato verso il conduttore. Questa regola è espressa dall'aforisma: emptio tollit locatum; il conduttore pertanto, se dal nuovo proprietario fosse privato del godimento del fondo, non può avere se non l'azione personale (ex conducto) contro chi gli ha locato la cosa o contro i suoi eredi. La locatio rei è il rapporto obbligatorio in cui più frequentemente l'estinzione accade per lo spirare del termine; è ammessa però, restando il conduttore senza opposizione sul fondo, la reconductio tacita: per un anno, se trattasi di terreno; a tempo indeterminato - e quindi con facoltà di ciascuna delle parti di sciogliere il rapporto quando voglia - se si tratta di fabbricato.

Bibl.: E. Costa, Storia del diritto romano privato, 2ª edizione, Torino 1925; V. Arangio-Ruiz, Istituzioni di diritto romano, 2ª ed., Napoli 1926: U. Brasiello, L'unitarietà del concetto di locazione nel diritto romano, in Riv. it. sc. giur., 1927, p. 529 segg., 1928, p. 3 segg.; E. Costa, La locazione di cose in diritto romano, Torino 1915; C. Ferrini, La colonia parziaria, in Opere, III, Milano 1929, p. 1 segg.; C. Longo, Sulla natura della merces nella locatio conductio, in Mélanges Girard, II, p. 105 seg.; E. Costa, Nuove osservazioni sopra le locazioni greco-egizie di fondi rustici, in Mem. Acc. Bol., 1913, p. 3 segg.; L. Goldschmidt, in Zeitschr. f. ges. Handelsrecht, XXXV (1889), p. 36 segg.; A. Deschamps, Sur l'expression "locare operas" et le travail comme object de contracte à Rome, in Mélanges Gérardin, p. 157 segg.; E. Costa, I contratti di lavoro nei papiri greco-egizi, in Mem. Accad. Bologna, 1912, p. 63 segg.; S. Cugia, Profili di tirocinio industriale, Napoli 1922; H. Kreller, Lex Rhodia, in Zeitschr. f. ges. Handelsrecht, LXXXV (1921), p. 260 segg.

Diritto moderno.

Il diritto moderno ha ricevuto dal diritto romano le tre figure giuridiche della locatio rei, della locatio operarum e della locatio operis. Ma, se i rapporti contrattuali, riconducibili alla locatio rei, sono nel moderno ambiente economico-sociale molto accresciuti (concessione di sfruttamento di una privativa industriale, locazione di un' azienda commerciale, varî contratti agrari in tutte le loro forme di affittanza, mezzadria, soccida, ecc.), non altrimenti la locazione di opere si è elevata alla figura più complessa del contratto di lavoro; accanto a questo è sorto il contratto di impiego; e, a loro volta, il contratto di trasporto e di appalto hanno assunto nella vita moderna, per la vasta frequenza delle loro applicazioni, un atteggiamento e un'importanza non confondibili con le forme elementari della locatio operarum e della locatio operis del diritto romano. Partendo dalla realtà giuridica presente, fu giustamente osservato, per es. da R. De Ruggiero, che essi dovrebbero essere tenuti distinti rompendo quell'unità concettuale che appena era tollerabile in uno stadio meno progredito delle relazioni economico-sociali.

I codici più recenti - il codice civile germanico e il codice federale svizzero delle obbligazioni - ne hanno già dato l'esempio; il codice civile italiano, invece, è in questa materia molto antiquato. Esso confonde in maniera incongrua in una sola definizione la locazione di opere e la locazione d'opera (art. 1570); non conosce il contratto di lavoro; ha monche e incomplete disposizioni sul contratto di trasporto (articoli 1634, 1629-1633) e di appalto (articoli 1634-1646); in parte le lacune sono state colmate dal cod. di commercio (ad es., per il contratto di trasporto, articoli 388-416) o da leggi speciali. Per corrispondere a esigenze scientifiche e pratiche insieme, il progetto italo-francese di codice delle obbligazioni e dei contratti ha staccato dalla locazione i contratti di lavoro e di appalto, dando a essi l'autonomia reclamata dalla loro importanza.

Locazione di cose. - La locazione di cose è un contratto per effetto del quale una parte si obbliga a far godere l'altra di una cosa per un determinato tempo e dietro corrispettivo. Il godimento può consistere nel far proprî i frutti prodotti dalla cosa locata o solo nell'uso della cosa stessa. Il conduttore non ha un diritto reale sulla cosa, ma un diritto personale o di credito verso il locatore, il quale è tenuto a consegnare la cosa in buono stato di riparazioni di ogni specie e a mantenerla in stato da servire all'uso per cui venne locata. Il conduttore ha il possesso, generico per altro, della cosa locatagli; perciò è protetto mediante l'azione di reintegrazione (articolo 695 cod. civ.) anche contro lo stesso locatore.

Per concludere un valido contratto di locazione è sufficiente la capacità di compiere atti di semplice amministrazione; tuttavia la locazione di un immobile per un tempo eccedente i nove anni non è permessa a chi può fare solo gli atti di semplice amministrazione, ad es., al minore di età emancipato, all'inabilitato, perchè una locazione per sì lungo tempo diminuisce il valore attuale dell'immobile. Inoltre tale locazione deve farsi per atto scritto e, affinché abbia efficacia di fronte a ogni terzo, deve essere trascritta.

Può essere oggetto di locazione qualsiasi cosa inconsumabile, che sia in commercio; anche un diritto, purché sia consentito cederne almeno l'esercizio; una cosa immobile (casa, fondo rustico); una cosa mobile; un'universalità di cose (un'azienda commerciale).

Talvolta è dubbio se il contratto debba dirsi una locazione immobiliare o una vendita mobiliare del prodotto da estrarsi o dei frutti da raccogliersi (ad es., i minerali di una miniera, cava o torbiera; l'erba di un prato). Nella cosiddetta locazione delle cassette di sicurezza da parte di banche prevale la prestazione della custodia.

Il godimento della cosa è concesso al conduttore per un tempo determinato. Per una ragione di pubblico interesse la locazione di un bene immobile non può stipularsi per un tempo superiore ai trent'anni, a meno che si tratti di terreni affatto incolti da dissodare e ridurre a coltura. La durata della locazione di una casa per abitazione può pattuirsi per tutta la vita dell'inquilino e anche sino a due anni dopo. La locazione conclusa per un tempo eccedente quello massimo, stabilito dalla legge, si riduce a tale termine.

Il corrispettivo dovuto dal conduttore deve essere certo e determinato o almeno determinabile. Può consistere in denaro o in derrate o altre merci, ad es., in frutti o prodotti della cosa locata.

Sono a carico del locatore le riparazioni necessarie, eccettuate le piccole riparazioni (riparazioni di manutenzione o locative). Se le riparazioni sono urgenti e non si possono differire alla fine della locazione, il conduttore deve soffrire l'incomodo che gli arrecano; ha diritto a una proporzionale diminuzione del prezzo della locazione, se le riparazioni durano oltre 20 giorni, e allo scioglimento del contratto, quando, a motivo delle riparazioni, sia divenuta inabitabile la parte della casa necessaria all'abitazione sua e della sua famiglia. Il locatore non può mutare la cosa nè nella sostanza, né nella forma. È tenuto a garantire il conduttore per tutti quei vizî o difetti occulti della cosa locata che ne impediscano l'uso, anche se non fossero noti al locatore al tempo del contratto; non risponde invece per i vizî che il conduttore ha conosciuto od avrebbe potuto conoscere quando il contratto fu concluso, perché apparenti. A motivo di vizî occulti, che impediscano l'uso della cosa, il conduttore ha diritto alla risoluzione del contratto o alla diminuzione dell'affitto e anche al risarcimento del danno derivato dal vizio o difetto, a meno che il locatore provi di averlo ignorato. Il locatore deve garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa locata per tutto il tempo della locazione, ma non è tenuto a garanzia contro molestie che terze persone con vie di fatto arrechino al godimento del conduttore. Se terzi pretendono di avere qualche diritto (ad es., proprietà, usufrutto, servitù) sulla cosa e il conduttore è citato in giudizio per essere condannato a rilasciare la cosa in tutto o in parte o a soffrire l'esercizio di qualche servitù, egli deve chiamare il locatore nello stesso giudizio per essere rilevato dalle molestie, e, se lo chiede, deve essere posto fuori causa, anche solo indicando il locatore nel cui nome possiede. Se nel contratto d'affitto di un fondo rustico si attribuisce al fondo stesso un'estensione maggiore o minore di quella che realmente ha, si diminuisce o si aumenta il fitto, nei casi, nel termine e secondo le regole dettate dal codice civile per la compravendita (articoli 1614-1473-1479 cod. civ.).

Obbligazione principale del conduttore è quella di pagare il prezzo della locazione nel modo, nel luogo e nei termini convenuti. L'inquilino, che fornisce la casa di mobili insufficienti, può essere licenziato da essa, se non dà cautele bastanti ad assicurare il pagamento della pigione. Il conduttore di un fondo rustico, che prima della separazione dei frutti dal suolo abbia perduto fortuitamente la metà, almeno, della raccolta di un anno, ha diritto a una proporzionale diminuzione del fitto, eccetto che sia compensato dalle precedenti raccolte ovvero che, per patto espresso, si sia assoggettato ai casi fortuiti.

Il locatore ha privilegio, per il credito della pigione o del fitto di un immobile, sopra i frutti raccolti nell'anno, sopra le derrate che si trovano nelle abitazioni e fabbriche annesse ai fondi rustici, e provenienti dai fondi medesimi, e soprattutto su ciò che serve a coltivare il fondo affittato, o a fornire il fondo medesimo o la casa appigionata. Il privilegio è concesso per il credito dell'anno in corso, di quello antecedente e delle scadenze successive recate dai contratti di locazione, se questa ha data certa; diversamente, solo per il credito dell'annata in corso e della susseguente. Il privilegio sui mobili, di cui sono forniti la casa o il fondo locati, comprende anche i mobili di proprietà di persona diversa dall'inquilino o affittuario, subinquilino o subaffittuario, finché si trovano nella casa o nel fondo locato, salvo che si tratti di cose rubate o smarrite, ovvero venga provato che il locatore, al tempo dell'introduzione, sapeva che le cose introdotte appartenevano ad altri.

Il privilegio per il credito del locatore si estende anche ai mobili del subinquilino e ai frutti del subaffittuario di un fondo rustico.

L'azione per il pagamento delle pigioni delle case e dei fitti di beni rustici si prescrive col decorso di cinque anni.

Il conduttore deve servirsi della cosa locata con la diligenza del buon padre di famiglia e per l'uso determinato nel contratto, o, in mancanza di convenzione, per quello che può presumersi secondo le circostanze. In caso diverso il locatore, secondo le circostanze, può fare sciogliere il contratto. Il conduttore è tenuto, sotto pena dei danni e delle spese, ad avvertire prontamente il locatore delle usurpazioni che si commettessero sulla cosa locata. Risponde per i deterioramenti e per le perdite che avvengono durante la locazione, anche se furono cagionate da suoi familiari, domestici, o da subconduttori, quando non provi che siano avvenute senza sua colpa. Il conduttore è tenuto a risarcire il danno prodotto da incendio, quando non provi che questo è avvenuto per caso fortuito o forza maggiore, o per difetto di costruzione, o nonostante la diligenza solita ad usarsi da ogni accurato padre di famiglia, o che il fuoco è stato comunicato da una casa o da un fondo vicini. Se una casa è abitata da più inquilini, tutti sono obbligati per l'incendio in concorso col locatore, se anch'esso vi abita, e ciascuno in proporzione del valore della parte di casa da esso occupata, a meno che provi che l'incendio è cominciato nell'abitazione di uno fra essi, nel qual caso questo solo è responsabile, o che alcuno provi che l'incendio non ha potuto cominciare nella sua abitazione, nel qual caso questi non è responsabile. Il conduttore può cedere ad altri il diritto che ha verso il locatore, o sublocare la cosa, se tale facoltà non gli è stata vietata con speciale patto. Il subconduttore non è obbligato verso il locatore che sino alla concorrenza del prezzo convenuto nella sublocazione, del quale sia debitore al tempo dell'instaurazione della domanda, e non può opporre pagamenti fatti anticipatamente, a meno che non siano eseguiti in conformità della consuetudine dei luoghi.

Finita la locazione, il conduttore deve restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta, conformemente alla descrizione fattane fra esso e il locatore, a eccezione di ciò che fosse perito o deteriorato per caso fortuito o forza maggiore. Se non fu fatta descrizione dello stato della cosa locata, si presume, salvo la prova del contrario, che il conduttore l'abbia ricevuta in buono stato di riparazioni locative e deve restituirla in tale condizione.

In Francia, dal 1926 è attribuito al conduttore diritto a indennità per l'aumentato valore locativo dell'immobile in seguito a miglioramenti eseguiti, ma non oltre la spesa sostenuta. Se entro cinque anni dopo la fine della locazione l'immobile è occupato da un commercio o un'industria simile e il nuovo conduttore deriva un vantaggio apprezzabile dall'aumento di clientela creato dal conduttore cessante, quest'ultimo può agire per un'indennità contro il nuovo conduttore fino a concorrenza dell'arricchimento procacciato.

Se una delle parti manca alle sue principali obbligazioni, l'altra parte può chiedere al giudice la risoluzione del rapporto in virtù del principio espresso nell'art. 1165 cod. civ. per ogni contratto bilaterale. Non occorrerà pronuncia del giudice, se nel contratto sarà inserita la clausola della risoluzione di diritto, qualora il conduttore non adempia le sue obbligazioni. Ove il rapporto sia risolto per colpa dell'inquilino, questi è obbligato a pagare la pigione per il tempo necessario a una nuova locazione e a risarcire i danni che fossero derivati dall'abuso della cosa locata. Nell'affitto di un fondo rustico sono inadempienze che, secondo le circostanze, per dichiarazione della stessa legge, possono attribuire diritto a fare sciogliere il rapporto, le seguenti: non fornire il fondo del bestiame e degli strumenti necessarî alla coltivazione; abbandonarne la coltura; non coltivarlo da buon padre di famiglia; impiegare il fondo locato a uso diverso da quello per cui fu destinato o generalmente non eseguire i patti dell'affitto con danno del locatore.

Il perimento totale della cosa per caso fortuito è causa di scioglimento del rapporto. Nel caso di perimento parziale il conduttore potrà chiedere, secondo le circostanze, una riduzione del prezzo o lo scioglimento del rapporto.

La locazione conclusa per un tempo determinato cessa di diritto con lo spirare del termine pattuito, e non è necessario dare licenza. Spetta al locatore l'azione di sfratto per fine di locazione (art. 82, n. 5, cod. proc. civ.; legge 24 dicembre 1896, n. 547, sulla licenza per rilascio di beni immobili). Se il conduttore rimane ed è lasciato in possesso della cosa, spirato il termine stabilito nel contratto, la locazione si ha come rinnovata per un tempo indeterminato. La sicurtà data per la locazione anteriore non si estende alle obbligazioni risultanti dalla tacita riconduzione. La locazione, senza determinazione di durata, di una casa, cessa per effetto della licenza che una parte dia all'altra osservando i termini della consuetudine locale. La locazione di un appartamento mobiliato s'intende fatta ad anno, a mese, o a giorno, secondo che la pigione è pattuita in un tanto per anno, o per mese, o per giorno; nel difetto di questo criterio, la locazione s'intende conclusa secondo l'uso dei luoghi. La locazione dei fondi rustici s'intende fatta per il tempo che è necessario, affinché il conduttore raccolga tutti i frutti, e cessa di diritto, compiuto il raccolto. L'affitto di terreni colti, quando sono divisi in porzioni coltivabili alternativamente, si reputa fatto per tanti anni quante sono le porzioni.

Gl'interessi divergenti dell'affittuario che cessa e di quello che subentra sono conciliati equamente dalla legge. L'affittuario che cessa deve lasciare a quello che gli succede nella coltivazione i fabbricati opportuni e gli altri comodi occorrenti per i lavori dell'anno susseguente; e, reciprocamente, il nuovo affittuario deve lasciare a quello che cessa gli opportuni fabbricati e gli altri comodi occorrenti per il consumo dei foraggi e per le raccolte che restano da fare. Nell'uno e nell'altro caso si devono osservare, inoltre, le consuetudini locali. L'affittuario che cessa deve pure lasciare la paglia, lo strame e il concime dell'annata, se li ha ricevuti al principio dell'affitto; se non li ha ricevuti, il locatore può ritenerli secondo la stima. La locazione dei mobili somministrati per l'addobbo di una casa intera, di un appartamento, di una bottega e di qualunque altro edificio, si considera conclusa per quel tempo che, secondo la consuetudine dei luoghi, sogliono durare ordinariamente le locazioni delle case, degli appartamenti, delle botteghe e degli altri edifici. Non basterebbe a sciogliere la locazione la dichiarazione del locatore di volere abitare egli stesso la casa locata.

Non è causa di scioglimento della locazione la vendita o, in generale, l'alienazione della cosa locata. Il compratore è tenuto a rispettare la locazione che risulti anteriore all'alienazione da atto pubblico o scrittura privata di data certa, a meno che il locatore si sia riservato il diritto di sciogliere il rapporto nel caso di alienazione. Nel difetto di atto pubblico o scrittura privata di data certa, se il possesso del conduttore è anteriore alla vendita, l'acquirente è tenuto a lasciarlo continuare nel godimento per il tempo per cui s'intendono concluse le locazioni senza determinazione di tempo. Inoltre il compratore, che intende licenziare il conduttore dopo l'anzidetto tempo, deve avvertirlo nel termine stabilito dalla consuetudine del luogo per le denunzie di licenza. L'affittuario di un fondo rustico deve essere avvertito almeno un anno prima. Il conduttore licenziato dal compratore ha diritto verso il locatore al risarcimento del danno.

La dichiarazione di fallimento del conduttore, per sé, non è causa di scioglimento della locazione; ma il fallimento è ipso iure surrogato al conduttore fallito. Peraltro è consentito alla massa dei creditori di sciogliersi dal rapporto pagando un giusto compenso quando l'immobile serviva ai bisogni del commercio del fallito e la locazione debba continuare più di tre anni dalla data della dichiarazione di fallimento (art. 703 cod. di comm.): e tale credito del locatore al giusto compenso è privilegiato sulle cose mobili che si trovino nella casa o nel fondo locati (art. 773, n. 2, cod. di comm.).

Né la morte del locatore, né quella del conduttore sono causa di scioglimento della locazione, ma questa continua nell'erede del contraente defunto.

Locazione di fondi rustici. - Nella conduzione dei fondi rustici per affitto il proprietario cede all'affittuario (imprenditore) per l'esercizio dell'impresa agraria il fondo, dotato o meno di tutte o di parte delle scorte, contro il pagamento di un canone annuo in denaro o in natura o misto. La durata del contratto è varia: si riduce in certi casi a un anno, più spesso è di 3, di 6, di 9 anni. Il codice ammette la durata trentennale e, per terreni incolti da ridurre a coltura, fino a cento anni. Solo per chi non può fare che atti di semplice amministrazione la durata è ridotta a nove anni. In periodo di dinamismo economico si tende, sia dal proprietario, sia dall'affittuario, ad abbreviare i termini della durata.

Lo stato del fondo risulta dall'inventario iniziale o di consegna. In genere il proprietario deve pagare le imposte di carattere fondiario e a suo carico sono determinate spese per la manutenzione del fondo e delle opere stabilmente investitevi.

L'affittuario deve esercitare l'impresa conservando il fondo nella sua efficienza produttiva e quindi gli sono imposte numerose, talvolta anche eccessive, limitazioni a tutela della proprietà. In molti capitolati di affitto, ad es., sono proibite successive colture di grano sullo stesso appezzamento, è imposto l'investimento di una determinata superficie a foraggio, è imposto l'allevamento sul fondo di una determinata quantità di bestiame, è proibita l'esportazione dal fondo di mangimi, lettimi, letame, è imposta l'importazione nel fondo di certi concimi e l'adozione di un determinato avvicendamento, ecc. Queste restrizioni, che riguardano soprattutto il fatto di poter assicurare la conservazione dell'originaria fertilità al fondo o la reintegrazione degli elementi fertilizzanti asportati coi raccolti, trovavano maggiore giustificazione in passato che oggi, dati i mezzi messi a disposizione dalla moderna tecnica agraria.

In fatto di miglioramenti al fondo, i capitolati di affitto vigenti difficilmente contengono clausole in favore della loro esecuzione. E sovente si richiamano alle norme del codice civile o affermano che l'affittuario, eseguendoli, non avrà diritto a indennizzo. Le norme del codice civile sono tali per cui l'affittuario, se compie miglioramenti senza preventiva autorizzazione del proprietario, può essere obbligato a rimuoverli e, nel caso che il locatore volesse ritenerli, deve pagare a sua scelta all'affittuario la minor somma tra lo speso e il migliorato.

Il sistema di conduzione per affitto, riguardato dal punto di vista economico, è caratterizzato dalla scissione tra la personalità economica del proprietario fondiario e la personalità economica dell'imprenditore. Questa scissione, se da una parte stimola l'imprenditore a un'organizzazione aziendale più redditizia e consente di trasferire l'esercizio dell'impresa a chi ha la capacità, la possibilità, la volontà di farlo, ha, d'altra parte, lo svantaggio che l'alfittuario non è stimolato al miglioramento del fondo, a meno che non ne sia preventivamente o per contratto autorizzato dal proprietario e garantito con l'indennizzo, o si tratti di migliorie il cui costo è compensato dai redditi che l'affittuario può percepire nel periodo della locazione. L'affittuario è molto spesso anche proprietario del capitale di esercizio dell'azienda, e, in genere, la dirige tecnicamente, raramente ricorrendo il caso di direzione estranea all'impresa.

Gli affitti si distinguono in: grande, medio e piccolo affitto, ma questa classificazione, come l'altra di grande, media e piccola impresa, è relativa. Si chiama grande affitto quello con ampiezza economica aziendale tale da assorbire completamente l'affittuario o chi per lui nella sola attività di direzione; medio affitto, quando l'affittuario si dedica anche al lavoro manuale con l'aiuto di mano d'opera estranea; piccolo, quando l'ampiezza è limitata alle possibilità di lavoro della famiglia dell'affittuarìo.

Sono soprattutto interessanti tre forme di affitto: il grande affitto, il piccolo affitto al contadino, l'affittanza collettiva. Il grande affitto lo ritroviamo, sia in zone ad agricoltura intensiva, in cui l'affittuario è il vero tipo dell'industriale dell'agricoltura provvisto di capacità tecnica e finanziaria, sia nelle zone ad agricoltura estensiva latifondistica, in cui l'affittuario s'interpone fra il proprietario da una parte e i lavoratori dall'altra, fra i quali ripartisce il fondo (il "feudo" come si chiama in alcune zone) con contratto o di subaffitto o di colonia (la quale più propriamente si dovrebbe chiamare compartecipazione). Il grande affitto industriale è tipico di certe zone fra le più progredite d'Italia, che devono buona parte del loro progresso a questa classe benemerita di affittuarî: si cita ad esempio la zona irrigua della Lombardia.

La figura economica dell'affittuario non va quindi riguardata come quella di un intermediario pressoché inutile, il quale s'interpone fra la proprietà e il lavoro manuale. Può talvolta assumere questa forma come nel caso del gabellotto (Sicilia), ma in altri casi è un elemento che porta nella produzione una capacità tecnica e finanziaria e assume rischi che il proprietario non vuole o non può assumere, come nel caso di beni di opere pie o di minori, ecc. I rapporti che si stringono tra l'affittuario e la mano d'opera sono quelli stessi che si stringono fra proprietà e mano d'opera quando il proprietario esercita direttamente l'impresa; e, a seconda che il lavoro manuale sia estraneo o più o meno cointeressato al fenomeno produttivo, si hanno vantaggi e svantaggi relativi.

Il piccolo affitto al contadino ha la caratteristica di interessare completamente il lavoratore ai risultati dell'impresa e quindi di avvicinarsi, sotto questo punto di vista, alla piccola proprietà coltivatrice. Non in tutto però, poiché la scissione delle due persone economiche del proprietario e dell'imprenditore, che nella piccola proprietà coltivatrice risiedono in un'unica persona fisica, ne limita naturalmente i pregi. Nei riguardi sociali il piccolo affitto può considerarsi un gradino della scala che porta dalla condizione di semplice lavoratore manuale a quella di piccolo proprietario. Una forma speciale di piccolo affitto al contadino è il terratico, diffuso nell'Italia meridionale e insulare. Questo rapporto contrattuale riguarda una determinata coltura ed è caratterizzato dal pagamento di un canone in natura.

Altre forme poi di affitto sono le affittanze collettive, che ebbero, in un certo momento, uno sviluppo che sembrò promettente. Di queste abbiamo tre specie. Una prima forma è quella in cui l'associazione cooperativa dei lavoratori prende in affitto un fondo, che conduce indiviso facendolo lavorare dagli stessi soci, i quali sono dei salariati rispetto alla cooperativa e degli imprenditori in quanto ripartiscono gli utili o le perdite della gestione. Altra specie di affittanza collettiva è quella per cui si prende in affitto il fondo e si conduce diviso in tante unità, in ciascuna delle quali si trova una famiglia colonica di soci. Questa è legata al fondo da un comune contratto di colonia e nello stesso tempo partecipa ai risultati dell'impresa come facente parte della cooperativa. Altra forma poi è quella dell'associazione che prende in affitto i fondi per subaffittarli ai proprî soci. Questa forma si diffuse specialmente in Sicilia per eliminare l'intemiediario, che altro compito non aveva all'infuori di quello di subaffittare a canoni onerosi gli spezzoni del latifondo ai lavoratori.

Altra forma di affitto è l'affitto a miglioria, contraddistinto dal fatto che l'affittuario si obbliga a compiere determinate opere di miglioramento fondiario che consistono, in genere, in impianti di colture legnose. Questa specie di affitto, che ha avuto importanza specialmente in passato per la coltura di terre povere o incolte, è caratterizzata dalla lunga durata del contratto, perché l'affittuario abbia la possibilità di fare sua una parte dei frutti dei miglioramenti compiuti, e in genere dalla tenuità del canone.

Altra forma di affitto è infine il cosiddetto affitto misto, che si riscontra in alcune zone collinari dell'Italia settentrionale e che consiste in un sistema di conduzione che, per certi aspetti, è identico alla colonia parziaria, per certi altri all'affitto.

L'argomento più importante e fra i più dibattuti in tema di affittanze è quello che si riferisce all'indennizzo per miglioramenti apportati ai fondi locati. Per quanto concerne le cosiddette migliorie di carattere agrario, vigono in molte zone consuetudini locali che ammettono l'indennizzo in relazione al bilancio di fertilità esistente all'inizio della locazione e quello riscontrato alla fine. Ma nel caso di migliorie fondiarie, cioè di carattere permanente o di lunga durata, che consistono in opere di sistemazione del fondo, d'irrigazione o di prosciugamento, di costruzioni rurali o d'impianti di colture legnose, l'affittuario non è certo stimolato a compierle, a meno che non ne sia autorizzato dal proprietario o l'affitto, come dicevamo, non sia di una durata tanto lunga da permettere che i maggiori redditi consentano di ritrarre le spese sostenute. Da molto tempo s'invoca una disciplina giuridica che sancisca il diritto dell'affittuario a compenso per i miglioramenti compiuti nel fondo locato. Le ragioni sociali che militano in favore di questo principio dell'indennizzo legale per migliorie sono evidenti: consistono nello stimolare quel continuo progresso agricolo e quell'aumento di produzione che sono nell'interesse generale. D'altra parte, una rigida concezione del diritto di proprietà ha sempre ostacolato l'introduzione di questa nuova disciplina legislativa. Le ragioni sociali hanno avuto il sopravvento e si sono affermate in un disegno di legge presentato al Senato.

Vedi anche le voci mezadria; soccida.

Locazione di opere e di opera. - Grande la varietà dei rapporti che si configurano come locazione di opere e di opera; v. le trattazioni autonome: per il contratto di appalto, v. appalto; per il contratto di lavoro, v. lavoro; per quello di trasporto, v. trasporto.

Bibl.: Per la locazione di cose in generale: L. Abello, Locazione di cose, in Il diritto civile italiano, Torino 1927; L. Barassi, Contratto di locazione, nella trad. it. dell'opera di Baudry-Lacantinerie e Wahl, Milano 1911; G. Baudry-Lacantinerie e A. Wahl, Du contrat de louage, 3ª ed., Parigi 1907; R. Fubini, Locazione di cose, 2ª ed., Milano 1917; L. Guillouard, Traité de louage, 3ª ed., Parigi 1891; M. Planiol, Traité élém. de droit civ., 11ª ed., con la collaborazione di G. Ripert, II, 1931, p. 608 seg.; V. Polacco, Appunti sulle locazioni, in Riv. it. scienze giuridiche, IV, p. 408 seg., V, p. 1 seg.; V. Simoncelli, Trattato delle locazioni de' predii urbani e rustici, I, Parte generale, Lanciano 1892.

Per la locazione di fondi rustici: V. Niccoli, Economia rurale, estimo e computisteria agraria, Torino 1898; G. Venezian, Opere giuridiche, Roma 1919; A. Serpieri, Studi sui contratti agrari, Bologna 1920; G. Tassinari, Indennizzo per i miglioramenti ai fondi locati, Piacenza 1928.