Preliminare di vendita immobiliare e tutela dell'acquirente

Preliminare di vendita immobiliare e tutela dell'acquirente

Con il d.lgs. 20.6.2005, n. 122, il legislatore ha previsto una serie di tutele per il promissario acquirente dell’immobile da costruire, tra le quali risaltano a) la prestazione di una fideiussione da parte del costruttore, a garanzia di tutte le somme riscosse durante la costruzione e prima del trasferimento della proprietà, nonché b) l’esclusione dalla revocatoria fallimentare di tutti gli atti a titolo oneroso aventi come effetto detto trasferimento. La normativa del 2005 è stata recentemente oggetto di questione di legittimità costituzionale, ma ha superato indenne il vaglio della Corte, relativamente al suo ambito oggettivo di applicazione, ovvero gli immobili per i quali è stato almeno richiesto il permesso di costruire.

La ricognizione

La costruzione di un immobile e la raccolta, da parte del costruttore, dei fondi necessari all’edificazione, mediante la vendita degli appartamenti prima del completamento, costituiscono un’operazione economica complessa, che si sviluppa in un lungo arco temporale. In quanto tale, essa è sottoposta a imprevedibili variabili, che espongono a rischi tutt’altro che trascurabili il soggetto che acquista o promette d’acquistare, poiché, tra il momento in cui egli corrisponde una somma di danaro e il trasferimento della proprietà, possono trascorrere anche diversi anni. Nel periodo compreso tra quei momenti si possono verificare eventi che potrebbero rendere più onerosa o persino impossibile l’obbligazione (si pensi alle “classiche” sopravvenienze), così come situazioni di crisi finanziaria dell’impresa edile, tali da condurre al fallimento e all’irrealizzabilità dell’immobile. Questa sommaria esposizione delle problematiche rende l’idea di quanto sia rischioso acquistare un immobile prima o in corso di costruzione. Tra tutte, nondimeno, quella che si presenta come la peggiore, almeno per l’acquirente, è la sottoposizione a procedura concorsuale del costruttore. Il legislatore, consapevole dell’inadeguatezza dei “rimedi” tradizionali, che consistevano nella mera ammissione al passivo del (promissario) acquirente, alla stregua di un qualunque altro creditore dell’impresa, ha previsto un sistema particolare di tutele per colui che compra un immobile in costruzione, mediante il d.lgs. 20.6.2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210).

L’intervento della Corte costituzionale

Il d.lgs. n. 122/2005 è stato recentemente sottoposto al vaglio della Corte costituzionale¹, nella parte in cui definisce i limiti oggettivi della sua applicazione. All’art. 1 si legge che sono «immobili da costruire» (i soli rientranti nella disciplina) quelli per i quali è stato richiesto il permesso di costruire e che sono ancora da edificare, o la cui costruzione non risulta essere stata ultimata, versando in stadio tale da non consentire il rilascio del certificato d’agibilità. Appare subito chiaro che l’immobile per il quale, diversamente, non è stato chiesto alcun permesso (cd. sulla carta), non rientra nell’ambito applicativo del decreto. Il giudice rimettente², tra le altre cose, ha dubitato del rispetto del principio d’uguaglianza, laddove il d.lgs. n. 122/2005 ha trattato diversamente i due casi, avendo previsto il sistema di tutele per l’acquirente solo per l’immobile munito di permesso di costruire o della richiesta già inoltrata all’amministrazione. La Corte costituzionale ha ritenuto rilevante la questione, analizzandola nel merito, per poi giudicarla infondata. La Consulta, dopo aver rilevato la coerenza del decreto legislativo con la legge delega, ravvisa la mancanza di omogeneità delle fattispecie a confronto. La finalità della normativa, si legge nella sentenza, è quella di tutelare l’affidamento che l’acquirente ripone nel costruttore, il quale dimostra la sua “serietà” con l’aver già ottenuto, o richiesto, il permesso di costruzione. Esso rafforza la concretezza della prospettiva che il manufatto sarà ultimato. Questo fumus, per dir così, di legalità sotto l’aspetto urbanistico costituisce un fattore rassicurante e un incentivo indiretto – prosegue la Corte – per il promittente acquirente, poiché si radica in lui un affidamento. L’elemento differenziale tra le fattispecie, dunque, starebbe nel fatto che, se c’è già il permesso o la richiesta, il compratore dà credito all’impresa, sicché deve essere tutelato; l’immobile “sulla carta”, invece, è operazione più rischiosa, per la quale si può ricorrere solo alla nullità ordinaria dell’art. 1472, co. 2, c.c., qualora l’appartamento non venga ad esistenza. Per tali ragioni, rientra nella discrezionalità del legislatore definire l’impianto delle garanzie, riferendo la loro applicazione alla compravendita di immobili la cui costruzione già si collochi nell’alveo del rispetto della normativa urbanistica, per essere stato almeno richiesto il permesso di costruire. Queste, in sintesi, le motivazioni fornite dalla Consulta per il rigetto della questione: l’immobile “sulla carta” e quello già munito della richiesta del permesso di costruzione sono, in breve, fattispecie diverse, tra loro incomparabili.

La focalizzazione

L’acquisto dell’immobile da costruire è operazione che non ha ricevuto tutela, almeno sino alla l. 28.2.1997, n. 30, che ha introdotto gli artt. 2645 bis, co. 4, 5 e 6, e 2775 bis c.c.³ Ciononostante, l’acquirente non era tutelato appieno, poiché, nel caso di sottoposizione dell’impresa a procedura concorsuale, il curatore fallimentare avrebbe potuto sciogliersi dal contratto preliminare (art. 72 l. fall.) e costringere il compratore, che magari aveva pagato l’immobile, a partecipare alla procedura per il ricupero delle somme versate⁴. L’intervento del legislatore del 1997 si è rivelato scarsamente efficace. In primo luogo, v’è sempre stata una riluttanza dei privati a pubblicizzare il contratto preliminare, poiché ciò significa(va) rendere noto il prezzo realmente pattuito e dover pagare le imposte di conseguenza; in secondo luogo, il privilegio di cui all’art. 2775 bis c.c. non s’è dimostrato idoneo a tutelare l’acquirente, considerate le lungaggini delle procedure esecutive e le incertezze del loro esito. Il legislatore ha perciò deciso di intervenire nuovamente. La svolta, in termini di tutela sostanziale dell’acquirente, avviene proprio con il d.lgs. n. 122/2005.

L’ambito d’applicazione del d.lgs. n. 122/2005

Il d.lgs. n. 122/2005 si applica all’acquirente persona fisica⁵ che s’impegna ad acquistare, o ad acquistare immediatamente, la proprietà o altro diritto reale su un immobile da costruire, ai sensi della successiva lett. d); quanto al costruttore, stando alla definizione della lett. b), deve trattarsi di imprenditore o cooperativa edilizia⁶. Con riferimento alle figure contrattuali rilevanti ai fini dell’applicazione della disciplina, la lett. a) dell’art. 1 ne individua tre: compravendita, preliminare di compravendita e leasing. Si ritiene che l’elenco non abbia natura tassativa, poiché il legislatore ha inteso tutelare tutte le operazioni in cui intercorre un lasso di tempo tra il versamento di una somma di danaro e il completamento della vicenda traslativa, a nulla rilevando lo strumento negoziale impiegato⁷. Una diversa ricostruzione, nel senso di ritenere l’elenco come un numero chiuso, consentirebbe facilmente all’imprenditore di sottrarsi agli obblighi di cui al decreto in analisi, poiché gli basterebbe ricorrere a un tipo contrattuale diverso da quelli indicati. Come già anticipato, il d.lgs. n. 122/2005 non si applica a tutti gli immobili da costruire, bensì solo a quelli per i quali è stato richiesto oppure ottenuto il permesso di costruzione. In particolare, è possibile individuare un arco temporale, che va appunto dalla richiesta del permesso, sino all’ottenimento del certificato d’agibilità: l’acquisto degli immobili il cui avanzamento dei lavori si trova compreso tra quei due momenti sarà “protetto” dalla disciplina in esame. Da questa delimitazione taluno ha dedotto la nullità dei contratti che hanno per oggetto gli immobili “sulla carta”. Premesso che il contratto definitivo relativo a un immobile privo del permesso di costruzione è nullo in ogni caso, per violazione dell’art. 46 d.P.R. 6.6.2001, n. 380, si è detto che, a seguito dell’entrata in vigore del d.lgs. n. 122/2005, anche i contratti preliminari, aventi ad oggetto gli immobili, per dir così, futuri e sprovvisti delle necessarie autorizzazioni, sarebbero allo stesso modo affetti da nullità per illiceità dell’oggetto⁸. La tesi, a quanto consta, non ha riscosso molte adesioni⁹ e non è stata accolta dalla giurisprudenza¹⁰. In ogni caso, ciò consente di formulare alcune osservazioni circa le finalità attribuite al d.lgs. n. 122/2005, giacché secondo alcuni, tra queste, vi sarebbe il contrasto all’abusivismo edilizio.

Prima di verificare se effettivamente vi sia stato tale intento, occorre sottolineare che il richiamato provvedimento è unanimemente ritenuto una forma di tutela del risparmio familiare (art. 47 Cost.), investito in un bene primario qual è l’abitazione¹¹. Al di là di questo profilo, come anticipato, vi sarebbe poi la volontà di scoraggiare la contrattazione sugli immobili abusivi. Così si sono espressi coloro che ravvisano la nullità dei contratti aventi per oggetto gli immobili, non ancora completati, privi del permesso di costruzione¹². S’è però fatto notare che non è stato questo l’obiettivo immediato del legislatore, tant’è che il d.lgs. n. 122/2005 presuppone anche la semplice richiesta del permesso di costruire, senza contare il fatto che tale mancata richiesta non è indice automatico della volontà di edificare abusivamente¹³. Poiché le tutele in discorso non coprono l’immobile da costruire privo dell’istanza per le autorizzazioni, si potrebbe discorrere, al limite, di disincentivo “indiretto” alla contrattazione avente ad oggetto beni privi dei permessi, nel senso che il legislatore avrebbe voluto “responsabilizzare” l’acquirente, inducendolo a versare somme solo dopo l’avvio dell’iter per i permessi¹⁴.

Le tutele previste dal d.lgs. n. 122/2005

La novità più significativa apportata dal d.lgs. n. 122/2005 è la fideiussione che il costruttore è obbligato a procurare e a consegnare¹⁵ all’acquirente, a pena di nullità del contratto, che può essere fatta valere unicamente da quest’ultimo, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che egli stesso ha riscosso, o deve ancora riscuotere, prima del trasferimento della proprietà¹⁶. Tale garanzia personale opera solo in “situazioni di crisi” dell’impresa, come definita all’art. 1, lett. c), perciò l’obiettivo della normativa è quello di escludere che le conseguenze di detta crisi ricadano sull’acquirente. La fideiussione deve essere a prima richiesta e può essere rilasciata solo da uno dei soggetti indicati dal co. 1 del medesimo articolo. Le modalità per l’escussione della garanzia sono indicate dall’art. 3, co. 3: in caso di pignoramento immobiliare, è necessaria la comunicazione al costruttore, da parte dell’acquirente, della volontà di recedere dal contratto; qualora invece trattasi di procedure concorsuali, è possibile avvalersi della garanzia sino a quando l’organo della procedura non abbia manifestato la volontà di subentrare nel contratto. La sanzione comminata in caso di mancato rilascio della fideiussione è la nullità, che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente. Trattasi di nullità cd. relativa¹⁷, la cui rilevabilità d’ufficio da parte del giudice, in assenza di indicazioni da parte del legislatore, è discussa¹⁸. È altresì nulla la garanzia effettivamente prestata e consegnata, ma che non rispetta tutte le caratteristiche previste dalla legge¹⁹. Ci si è chiesti se la mancata stipulazione della fideiussione possa essere oggetto di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.; al quesito è stata data risposta negativa, poiché trattasi di garanzia che dovrebbe essere concessa da un soggetto indeterminato²⁰. Il d.lgs. n. 122/2005 impone altresì al costruttore di accendere, nel momento in cui si compie il trasferimento della proprietà, una polizza (art. 4) d’assicurazione decennale per i danni da rovina totale o parziale, o da difetti gravi della costruzione, ai sensi dell’art. 1669 c.c., a beneficio dell’acquirente ora proprietario. Il legislatore ha pensato anche di sottrarre (art. 10) dalla revocatoria di cui all’art. 67 l. fall. gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento d’immobili da costruire, nei quali l’acquirente si impegna a stabilire, entro dodici mesi dalla data d’acquisto o d’ultimazione degli stessi, la sua residenza o dei parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo, da valutarsi alla data della stipula del preliminare²¹. Lo scopo è quello di evitare che la procedura concorsuale riduca il promissario acquirente a mero creditore chirografario, con il rischio che il suo investimento venga vanificato, o che ricuperi sono una minima parte del danaro²². Per rendere ancora più efficace la tutela in discorso, non sono soggetti alla medesima azione i pagamenti dei premi e delle commissioni relativi ai contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli artt. 3 e 4.

I profili problematici

Il d.lgs. n. 122/2005 compie un passo in avanti rispetto ai precedenti interventi della trascrivibilità del preliminare e del privilegio sull’immobile in favore dell’acquirente. Rimangono, tuttavia, alcune questioni applicative e interpretative collegate al contenuto del decreto, tra le quali risaltano la sanzione della nullità per la mancata prestazione della fideiussione, nonché l’applicabilità del decreto ai soli immobili per i quali è stato richiesto od ottenuto il permesso di costruzione. Quanto alla scelta del legislatore di colpire con l’invalidità in discorso la mancanza della garanzia personale, è stato rilevato che la nullità si rivela un rimedio «inefficiente», o persino «inutile»²³, giacché la restituzione degli acconti versati dall’acquirente dipende dalla solvibilità del costruttore, che – si deve presumere – potrebbe essere già in crisi irreversibile quando il compratore deciderà di far valere il vizio. In breve, la nullità comporta il ripristino della situazione precedente, per cui l’acquirente perde ogni diritto sull’immobile e trasforma la propria pretesa in un credito verso l’impresa, difficilmente ricuperabile²⁴. Con riferimento, invece, all’ambito applicativo, come segnalato in principio, questo aspetto è stato portato all’attenzione della Corte costituzionale²⁵. Occorre però dar conto dei rilievi mossi dalla dottrina sul punto già al momento dell’emanazione del provvedimento. Innanzitutto, uno dei profili problematici segnalati dai commentatori della normativa consiste(va) proprio nella supposta disparità di trattamento tra l’immobile munito del permesso di costruzione o della richiesta e quelli “sulla carta”. Poiché il d.lgs. n. 122/2005 si applica solo ai primi, ci si è domandati se questa disparità di trattamento sia giustificabile. A quanto consta, la maggior parte delle opinioni sul punto ha deplorato la scelta del legislatore. Esclusa la possibilità di estendere per via ermeneutica la disciplina del decreto anche agli immobili “sulla carta”²⁶, si è detto che non sussiste alcuna plausibile ragione per differenziare la disciplina dei casi in discorso²⁷. Anzi, a ben vedere, il legislatore avrebbe lasciato priva di tutela proprio la situazione più rischiosa, in cui la serietà del costruttore non è supportata nemmeno dalla richiesta del permesso di costruzione. Paradossalmente, si è fatto notare, il costruttore potrebbe facilmente aggirare il d.lgs. n. 122/2005, mediante la raccolta degli acconti prima di richiedere tale permesso, sottraendosi così a tutti gli oneri di cui s’è detto²⁸. Persino la Cassazione aveva avanzato dubbi di legittimità costituzionale in relazione all’art. 3 Cost., senza però approfondire la questione, in quel caso ritenuta non rilevante²⁹. Sia consentita una notazione conclusiva con riferimento alla decisione della Consulta. La ratio del d.lgs. n. 122/2005 è quella di evitare agli acquirenti degli immobili da costruire l’inconveniente di partecipare alla procedura concorsuale, nell’ottica di tutela del risparmio personale (art. 47 Cost.). Questa esigenza sussiste tanto per gli immobili “sulla carta”, quanto per quelli il cui permesso di costruzione è stato già richiesto. Il risparmio personale, in breve, corre gli stessi “rischi” in entrambi i casi. L’omogeneità delle fattispecie, dunque, avrebbe potuto essere ricercata non tanto sul piano dell’affidamento che l’acquirente ripone nell’impresa, quanto su quello della protezione del risparmio; considerato anche che chi compra si presume parte debole del rapporto, interessata solo al vantaggio economico, ossia il minor prezzo dell’immobile (da costruire). Considerazione questa che sovente prevale su quelle del rischio dell’investimento e della fattibilità dell’opera. Se l’intento del legislatore era dunque quello “protettivo”, non convince del tutto l’argomento dell’affidamento, in virtù del quale sarebbe da proteggere solo la situazione in cui è più probabile che l’operazione economica si concluda. Come rilevato dalla dottrina già citata, rimane comunque la possibilità per il costruttore di esimersi dagli obblighi di cui al d.lgs. n. 122/2005, mediante la raccolta anticipata degli acconti. Allo stesso modo, rimane priva di adeguata protezione proprio la situazione più rischiosa, quella in cui il manufatto esiste solo “sulla carta”.

Note

¹ C. cost., 19.2.2018, n. 32. Il giudizio aveva ad oggetto gli artt. 1, co. 1, lett. d), 5, co. 1, e 6, co. 1, lett. i), d.lgs. n. 122/2005, nelle parti in cui si riferiscono solo agli immobili per i quali sia stato già chiesto oppure ottenuto il permesso di costruzione.

² Trib. Siena, 23.6.2015, in Foro it., Le banche dati, archivio Merito ed extra, 2016.1634.

³ L’evoluzione della disciplina antecedente al d.lgs. n. 122/2005 è ripercorsa da Luminoso, A., Immobili da costruire (tutela dell’acquirente), in Enc. giur. Treccani, Roma, 2006, 1 ss.

⁴ Con il rischio di infruttuosità della procedura medesima e, dunque, di vanificazione dell’investimento intrapreso. Per una sintesi dei problemi ante d.lgs. n. 122/2005 si veda Fabiani, M., Fallimento del promittente venditore, diritto alla casa e tutela dei creditori: un conflitto che non può essere mediato, in Foro it., 1995, I, 1540.

⁵ È discusso se la disciplina si applichi anche al professionista persona fisica che opera nell’ambito della propria attività. Facendo leva sull’inclusione del leasing, tipico contratto d’impresa, tra quelli rientranti nell’applicazione del d.lgs. n. 122/2005, Petrelli, G., Gli acquisti di immobili da costruire, Milano, 2005, 41, è per la soluzione affermativa. Contra Rizzi, G., La nuova disciplina di tutela dell’acquirente di immobile da costruire, in Notariato, 2005, 434.

⁶ Secondo Calice, E., Vendita di immobili da costruire, in Dig. civ., Aggiornamento, III, 2, Torino, 2007, 1269 ss., non rileva se il costruttore sia persona fisica o giuridica; è sufficiente che si tratti di operatore professionale che agisce nell’esercizio dell’impresa, anche se attivo in altri ambiti.

⁷ Per un elenco delle altre figure contrattuali che ricadono nell’ambito applicativo del d.lgs. n. 122/2005, si veda D’Arrigo, C.M., La tutela contrattuale degli immobili da costruire, in Riv. not., 2006, 918 ss. Tra queste occorre ricordare sicuramente il cd. preliminare di preliminare, a proposito del quale sia consentito il rinvio a Brizzolari, V., Il preliminare di preliminare: l’intervento delle Sezioni Unite, in Contratti, 2015, 550 ss.

⁸ Per questa tesi si veda Petrelli, G., Gli acquisti, cit., 27 ss., spec. 30, il quale richiama la necessità d’indicare nel contratto, ai sensi dell’art. 6 d.lgs. n. 122/2005, gli estremi del permesso di costruzione. Aggiunge l’Autore che sarebbe «assurdo e irragionevole» consentire la valida conclusione dei contratti in assenza della richiesta del provvedimento abilitativo e privare l’acquirente di ogni tutela.

⁹ Escludono la nullità dei contratti aventi ad oggetto immobili futuri, per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruzione: Stefini, U., L’applicazione della normativa di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, e il problema degli immobili per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire, in Nuova giur. civ. comm., 2011, 961; e Ticozzi, M., Applicabilità della disciplina, in La tutela degli acquirenti d’immobili da costruire, a cura di G. Sicchiero, Padova, 2005, 112 ss.

¹⁰ Cass., 10.3.2011, n. 5749, secondo cui il regime giuridico di cui al d.lgs. n. 122/2005 non si applica ai contratti preliminari di immobili esistenti solo “sulla carta”, ossia già allo stato di progetto, ma per i quale non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente, con la conseguenza che detti preliminari sono da ritenersi validi, seppur mancanti della relativa menzione urbanistica.

¹¹ Per tutti, Luminoso, A., Immobili da costruire, cit., 2. Ma si vedano altresì Palermo, G., La tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti degli immobili da costruire, in Giust. civ., 2008, II, 322; e D’Arrigo, C.M., La tutela contrattuale, cit., 913.

¹² Il riferimento è sempre a Petrelli, G., Gli acquisti, cit., 28 ss., al quale sembra aderire, quanto alla finalità di disincentivo all’abusivismo, anche Vettori, G., La tutela dell’acquirente di immobili da costruire: soggetti, oggetto, atti, in Obbl. e contr., 2006, 107.

¹³ Escludono la finalità antiabusivismo: Stefini, U., L’applicazione della normativa, cit., 962; e Liotti, G., La Suprema Corte si pronuncia sui requisiti di validità del preliminare di vendita “sulla carta”, in Notariato, 2011, 389.

¹⁴ Discorrono di “disincentivo” alla contrattazione su immobili in costruzione privi dei permessi urbanistici: D’Arrigo, C.M., La tutela contrattuale, cit., 923; e Archinà, A., La Corte di cassazione si pronuncia sul contratto preliminare di vendita di immobile “sulla carta”: è valido, ma non rientra nell’ambito di applicazione del D.Lgs. n. 122/2005, in Giur. it., 2012, 567.

¹⁵ Luminoso, A., Immobili da costruire, cit., 4 discorre di «onere» a proposito del dovere di consegna del documento contenente la garanzia. In termini dubitativi, l’Autore sembrerebbe sostenere la nullità del contratto in caso di mancato adempimento di tale onere.

¹⁶ Sull’argomento, tra gli studi apparsi a ridosso della nuova normativa, si veda senz’altro Macario, F., Il contenuto della garanzia fideiussoria ex D.lgs.122/2005 e le conseguenze della sua incompletezza ed erroneità, in Tutela dell’acquirente degli immobili da costruire: applicazioni del d.lgs. 122/2005 e prospettive, in Quaderni della fondazione italiana per il notariato, Milano, 2006, 109 ss.

¹⁷ Più precisamente, nullità relativa di protezione, come chiarito efficacemente da Delle Monache, S., La garanzia fideiussoria negli acquisti di immobile da costruire (fra obbligo e onere), in Riv. dir. civ., 2009, 620.

¹⁸ Rizzi, G., La nuova disciplina di tutela dell’acquirente, cit., 440; Calice, E., Vendita di immobili, cit., 1271. Secondo quest’ultima, il rilievo d’ufficio corrisponde all’esigenza di tutela del promissario acquirente, in quanto contraente debole. Contra, Macario, F., Il contenuto della garanzia fideiussoria, cit., 112.

¹⁹ Quanto alla scadenza della garanzia, ad esempio, secondo Trib. Firenze, 25.11.2014, in Arch. locazioni, 2015, 545, essa non può avere una scadenza anteriore al momento dell’effettivo trasferimento della proprietà dell’immobile oggetto del preliminare, né anteriore alla data effettiva della stipula del contratto definitivo, sicché non può definirsi conforme alla previsione normativa una garanzia fideiussoria la cui scadenza venga fatta coincidere con la data (meramente programmata) prevista per la stipula del contratto definitivo. Per la nullità, poi, della garanzia che i) non copre interamente le somme versate, ii) è prestata da un soggetto non abilitato o iii) non prevede l’esclusione del beneficio d’escussione, cfr. Calice, E., Vendita di immobili, cit., 1272.

²⁰ D’Arrigo, C.M., La tutela contrattuale, cit., 939.

²¹ Secondo Cass., 18.2.2016, n. 3237, l’esenzione di cui all’art. 10 non può retroagire fino ad applicarsi a contratti stipulati e ad insolvenze dichiarate prima della sua entrata in vigore.

²² Sul rapporto tra l’esenzione ex art. 10 d.lgs. n. 122/2005 e quella prevista dall’art. 67, co. 3, lett. c), l. fall., si veda Aprile, F., Acquisti di immobili da costruire: nuova tutela, in Fallimento, 2005, 1117 ss.

²³ Discorre di «inefficienza» Luminoso, A., Immobili da costruire, cit., 5. Più incisivo invece D’Arrigo, C.M., La tutela contrattuale, cit., 937, che s’esprime per l’«inutilità» della nullità.

²⁴ V. ancora D’Arrigo, C.M., La tutela contrattuale, cit., 938, e nello stesso senso Petrelli, G., Gli acquisti, cit., 12.

²⁵ C. cost., 19.2.2018, n. 32.

²⁶ Solo Stefini, U., L’applicazione della normativa, cit., 964, a quanto consta, ha ipotizzato l’estensione della normativa per via estensiva anche agli immobili privi della richiesta del permesso di costruzione.

²⁷ Luminoso, A., Sulla predeterminazione legale del contenuto dei contratti di acquisto di immobili da costruire, in Riv. dir. civ., 2005, 716, discorre di «differenziazione estremamente discutibile». Toschi Vespasiani, F., Il trasferimento non immediato di immobili da costruire ex art. 6 D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, in Contratti, 2006, 813, ritiene la disciplina in «odore d’incostituzionalità». Nei medesimi termini, Ticozzi, M., Applicabilità della disciplina, cit., 115.

²⁸ Luminoso, A., Immobili da costruire, cit., 3; seguito da Archinà, A., La Corte di cassazione, cit., 568.

²⁹ Si legga la motivazione di Cass., 10.3.2011, n. 5749.